相続センターブログ

無権代理人の不当行為
 借家を賃貸借している方からの相談
「8年前より賃貸借していて、この秋に4回目の更新時期が来ている。先月不動産業者が来て、”家主が売却をするから今度の契約の更新はしない。購入の意思があるかどうかを確認したい。価格はこのぐらいである。”と提示を受けた。どうしたらよいのか教えてほしい。」
というものである。
 大家は90歳以上になっており、字も書けないしぼけている、毎月家賃を大家に届けているが、所有者の大家は寝たきりの状態であり、家族の方に家賃を手渡している。 どうやら、相続が近いと見た相続人(家族)が今のうちに処分を考えているようである。
 問題点を整理すると、
―衢者は事理弁識能力がない、判断能力がない。
代理人は誰の代理なのか明確になっていない。委任状もない。
9愼しろとの価格は時価よりも高額である。
ぐ越費用と次の住まいの賃貸借契約に必要な金額は出す・3ヶ月間は月額3万円を補填する。
 法律上の問題点
‖緲権のないものが明け渡しの交渉をしており、しかも自力救済の方法で ある。これは法律上認められない。
判断能力のない人から代理権はもらえない。成年後見人に登録された後見 人だけである。
親族、家族からの代理権はない。
ぬ世嬰呂靴鰺弋瓩垢訐掬事由は見当たらない。

上記のような事から、相談者には心配しないように指導した。
このような状況になった場合は、家族や親族の方は法定後見人制度を利用して法律行為をするべきであり、いきなり不動産業者を代理人にすることは無茶苦茶である。また、依頼を受けた不動産業者の行為も見識を疑うものである。弁護士法に抵触すると思います。
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うれしい訪問者
 相続を受けた人からの話です。
 私は、若いときに故郷を離れ親戚とは全く付き合いをしてきませんでた。
どのような親族関係があるかは知りません。小さいころ仲良くしていた従兄弟から、電話がかかって着ました。実は親父の姉妹が7年前に亡くなっており、親父の兄弟や甥姪に相続権があるから、相続の手続きをしたいから、印鑑証明をあげてくれ、後日伺うからというものでした。親父の兄弟姉妹はたくさんいたと思いますが、親父は5年前になくなっていますから、いまさら相続権が出てくるとは思いませんでした。
 後日、遺産分割協議書をもって来てくれた時、詳しく説明を聞くことができました。伯母が嫁ぎ先で子供がなく土地や建物を所有していたから、兄弟姉妹に相続権があること、伯母は7年前に亡くなっており、父親は5年前のため伯母の相続権は子供に代襲相続されるとのことでした。いづれにしても私には、棚から牡丹餅ですから、苦労して私の行方を捜して着てくれたことに、うれしさと懐かしさで協力をすることにしました。
 人生長生きをしているといいこともあるんですね。ちなみに私は、75歳です。
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相続人捜しの戸籍集め
 第3順位の相続(兄弟姉妹)の相続の場合、すでに兄弟姉妹間の付き合いがなくなっていたり、あるいは死亡していて、甥・姪が相続人になるが、遠隔地にいるとか、音信普通のケースがよくあります。
 このような相続の場合、長期間相続の手続きを放置してあることが多いです。相続税の対象となる遺産がある場合は、10ヶ月以内に相続税の申告をしなければなりませんから、税理士や司法書士に依頼をして相続人捜しをされることが多いですが、税金がかからない場合は、放置しておくことが多いです。
 当センターでは、このようなケースの場合でも行政書士が直接当該役所に出向き戸籍謄本の取得をして、相続関係図の作成までいたします。ただし、遠隔地の場合は、費用がかさむため郵便による戸籍の取得を行います。
 相続人が確定しないため、相続を放置してある方は、当センターのご利用をお勧めします。平日10時から5時まで事務員がいますし、コーデイネーターと常に連絡ができる体制ができています。また、どうしても日曜日でないと出向けない方には、事前にその旨をお伝えいただければ、日曜日でもご相談を受けております。
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民法による相続その後1
20年前に父母が亡くなっており、相続になっていることは知っていたが、遠隔地にいるためそのまま放置していたところ、兄弟姉妹3人の相続人の1人が民法による持分3分の1による登記を済ませてあり、なおかつその持分が売却され3分の1の名義が他人になっていた。相談者も売却をしようと以前から考えていたが、何しろ遠隔地のためどこにどのような不動産があるのかよくわからないため、固定資産税課で名寄せ台帳を取り寄せたが、物件所在地はわかったが、それがどこにあるのかを知ることから始まった。
 この件で問題点は
 1.不動産が10筆以上あること
 2.その多くが、山林や農地である。山林には保安林もある。
 3.他の相続人とは、音信不通である。
のようなことから、相続人の戸籍を調べてみると、持分登記をされた相続人が死亡しており、婚姻もせず養子もいない。 この方の相続が発生しており相談者には2分の1の権利があることになり、すでに売却された相続人にも2分の1の(3分の1×2分の1=6分の1)相続権があるため、この方との連絡も必要になってきた。
民法による持分登記は、1人の相続人から申請すればできるし、その持分の売却もできます。相談もなく遺産分割協議もなく、他の相続人に連絡もなくこのような民法による相続は、他の相続人に迷惑をかけ、後に禍根を残すものである。
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